在国家大力鼓励体育产业的背景下，如何打造体育综合体，以消费带动体育产业发展？如何改造城市老旧体育场馆，与“城市更新”相结合，进一步推动经济社会可持续发展？如何破解“体育场馆赛后可持续运营”这一世界性难题？

近年来，武汉城市建设和经济发展取得了长足进步，但体育产业发展相对滞后武汉圣西罗足球俱乐部，军运会为武汉发展和提升体育产业提供了难得的机遇。

我们以新华路体育场改造前景为例，希望探讨即将进入快速发展期的武汉体育产业和新兴的体育地产。

新华路体育场的前世今生

武汉新华路体育场是一座建于1955年的综合性体育场，占地面积135亩，建筑面积16982平方米，看台可容纳3万余人。原​​为“汉口地王”刘新生私家花园中的健身场所，1934年收归国有后定名为汉口体育场。1953年，原中南体育委员会决定在汉口体育场基础上建设专业体育场，建成时为全国一流的综合性体育场。

（刘新生向家人展示汉口的规划图）

它见证了武汉亚奇征战甲A的激情历程，见证了那场令人难忘的0:7惨败，见证了武汉黄鹤楼成功闯入中超并豪取中超七连胜的壮举，见证了武汉光谷愤然退出的伤心与无奈，见证了武汉足球的跌宕起伏，在武汉球迷心中，它永远是一座圣殿，就像老特拉福德之于曼彻斯特、圣西罗之于米兰。

2005年中超联赛第9轮，武汉黄鹤楼3比2战胜山东鲁能

武汉是一座有着深厚足球底蕴的城市，热情的武汉球迷对新华路体育场有着深厚的感情。

经过几十年的使用，新华路体育场内部设施早已老化，看台出现裂缝，座椅泛白。这座位于汉口中心、有着深厚历史底蕴的标志性体育建筑，历经60余年风雨洗礼。由于历史原因以及当下发展的限制，现有场馆设施已无法容纳大型赛事，整体空间布局也不符合时代需求。新华路体育场正面临新的挑战。

2015年大雨过后，新华路体育场变成了游泳池

武汉卓尔足球俱乐部将主场迁至汉阳沌口体育中心后，新华路体育场便很少承办重大足球赛事。如今，几经整修的新华路体育场静静地矗立在那里，任由时光如水流逝，任由周围的景致变化。

距离新华路体育场不远的新华路与建设大道交汇处，是武汉金融街的核心区域，高楼林立。

新华路体育场改造的契机

2016年，湖北省体育局发布《湖北体育产业发展“十三五”规划》：

1、提出打造足球、网球、航空体育三大优势体育产业。

2.推动体育与地产融合发展武汉圣西罗足球俱乐部，引入社会力量建设新型公共体育场馆和探索体育地产模式，提供一定数量的商业用地用于商业、餐饮、商品住宅开发。鼓励大型体育场馆融入多元化业态，打造城市体育服务综合体，推动体育、居住、休闲、商业综合发展。

3.推行PPP模式，吸引社会力量参与体育场馆建设运营，实质性推进国有体育场馆所有权与经营权分离，所有权属于国家，经营权属于企业。支持体育场馆通过托管、特许经营等方式委托专业运营机构管理。

4.推行场馆设计、建设、运营管理一体化模式，将赛事功能需求与赛后综合利用有机结合，构建以体育场馆为核心的城市体育服务综合体。

5、新华路体育中心改造项目是“十三五”期间20个重点体育产业规划项目之一，改造功能定位为城市体育服务综合体，打造集体育赛事、健身休闲、体育训练、体育商业为一体的城市体育服务综合体。

今年5月，湖北省体育局领导莅临新华路体育中心调研时明确指出，要抓住举办亚洲杯、武汉市发展、体育强省建设三大机遇，快速启动规划改造。

新华路体育场改建前景

这座与武汉共同走过60多年风雨历程的新华路体育场，已经成为武汉足球史上的一座丰碑，永远是武汉球迷心中神圣的体育图腾。

如今，面对新的机遇和挑战，新华路体育场改造或将成为武汉体育地产发展的重要里程碑，也将为武汉乃至全国大量老体育场馆、闲置大型建筑的二次开发利用提供教材和样板。

结合《湖北省体育产业发展“十三五”规划》及前期多次探讨的转型思路：

方案一：进行大规模改造扩建，学习已完成改造的伦敦温布利球场和完成改造方案征集的上海虹口足球场的经验，将其改造为专业足球场。

同时，提前规划布局，引入餐饮、休闲、健身、运动、培训等业态，充分利用每场比赛、演出活动数万观众的聚集性和地处汉口中心城区的区位优势，做大做强“场馆经济”“夜经济”，带动城市经济活力，打造新型体育服务综合体。

虹口足球场的改造规划是将其与鲁迅公园结合起来，打造可持续发展的体育中心、全民健身中心和商业中心。

方案二：维持现有综合体育中心模式，不做重大改变，同时引入集“体育培训”、“项目孵化”、“投融资引入”为一体的体育创客工场，并行发展“场馆经济”与“创新体育产业”。

方案三：利用主场馆周边空地资源，引入立体停车库或建设停车楼，改善停车条件；同时结合新华路改造，优化内外道路及出入口，改善交通状况，解决人车分流、交通拥堵问题。

从新华路体育场鸟瞰图可以看到，主楼周围还有不少空地和室外球场可以利用。

上述前两种方案是确定球场改造的方向，后一种方案是最有可能被纳入改造的方案。下面我们简单分析一下改造成专业足球场的优势。

武汉是一座地跨九省、地跨长江中游城市圈中心的特大城市，2018年常住人口突破1100万人，但至今没有一座专业足球场。

与可容纳6万人的广州天河体育中心、可容纳6.4万人的北京工人体育场、未来可容纳5万人的上海虹口足球场等同样位于中心城区的其他城市大型体育场相比，仅能容纳3万人的武汉新华路体育场显得局促，也限制了做大做强“体育场经济”所需要的人流。

天河体育中心地处广州核心区域，见证了广州足球的跌宕起伏与复兴。

新华路体育场或许可以借鉴伦敦温布利球场的改造经验：

温布利球场位于英国伦敦西北部，建于1923年，一直是英格兰队的主场。随着21世纪的临近，老温布利球场日渐陈旧，虽然曾是足球圣地，但已经不能满足现代足球比赛的需要。英国足协最终选择拆除老温布利球场，新建一座专业足球场。2007年，历时4年、耗资7.8亿英镑兴建、可容纳9万人的新温布利球场落成投入使用，以赛事为中心开展多元化运营，包括各级别足球比赛、橄榄球、赛车、演唱会、音乐会等。

老温布利球场

新温布利球场

利用温布利交通便利、周边地铁、人流量大等优势，英国自2002年起投资15亿英镑，以新温布利球场为区域核心，围绕球场布置酒店、写字楼、品牌店、餐厅等零售、餐饮业态，并对体育场馆、剧场进行改造和新建，逐渐形成了一个充满活力的新城市中心，每年吸引超过1500万游客。

以新球场为核心的温布利中心区，以红色虚线为主要客流通道，各类文化、商业、服务业态围绕球场及通道布置。

温布利核心区街景，包括体育场、竞技场、剧院、酒店、品牌零售店、餐厅、酒吧和咖啡馆

英国对温布利球场的改造，以及在球场周边引入文化、商业、商务等业态的城市更新模式，做大做强“球场经济”，进一步带动周边经济可持续发展，值得武汉借鉴。

武汉新华路体育场地处汉口核心市中心区，交通便利，2号线中山公园站距离体育场不足500米，周边人流量大，具有先天的区位、交通、客流优势。

未来当其改造为专业足球场时，新增的观众人数不仅能为球场带来直接的门票收入，还能为球场周边带来更多的消费者。同时，扩大的建筑容量也能吸引更多的商家入驻，带来更多的商业收入。

体育场改造期间的房地产机会

继商业、文旅、养老等主题地产之后，“体育+地产”因顺应体育产业、体育消费、休闲娱乐等体验经济发展趋势，成为一股新生力量。

全国范围内，佳兆业、中天城发等企业早已涉足体育健身、体育设施建设、场馆运营管理等多个领域。此外，不少地产企业也已涉足足球俱乐部、赛事转播、赛事运营等领域，可获得包括门票、场馆租金、转播权收入、广告赞助费、周边产品开发、专业服务等多重收入。在消费升级、全民体育的趋势下，商业地产运营商也开始探索如何将体育业态融入综合体。

就武汉而言，奥山集团已正式进军体育主题小镇，开发了冰雪主题综合体光谷鹏派城、峻口鹏派城。

鳌山鹏派城、首创奥特莱斯、武汉网球中心将形成光谷东部集运动、旅游、购物为一体的城市新中心

武汉体育产业或将催生新的地产机会：

一、谋划武汉体育产业新一轮发展

军运会的举办，不仅提升了武汉的城市形象，也为武汉体育产业新一轮发展提供了动力。

2019年6月，中国申办第18届亚洲杯成功，武汉入选19个申办城市之一；

2019年8月31日，男篮世界杯即将开幕，武汉是8个主办城市之一；

武汉马拉松、武汉网球公开赛已成为武汉的城市名片。

武汉马拉松人气爆棚

武汉公开赛影响力日益增强

体育与房地产的融合，让房地产企业能够利用其丰富的商业运作经验，做大做强体育产业。目前，我国体育产业占GDP比重仅为1%左右，而发达国家为2%-3%，仍有巨大的增长空间。根据《体育“十三五”规划》，到2020年，我国体育产业总规模将达到3万亿。

2. 盘活城市核心区存量资产

《第六次全国体育场馆普查数据公报》显示，全国共有大型综合体育场馆1100余座，未来大型体育场馆将逐步由“增量时代”走向“存量时代”，相当一部分老旧场馆将面临升级改造。

武汉三镇作为现代工业基地，由于工矿企业陆续迁出市区，市区内留下了大量老旧、闲置的工厂。

武汉主城区仍有大量工业遗产资源可供再开发利用。

2009年，汉阳区引进上海智胜集团，利用原824厂这一百年工业遗址的厂房，按照“恢复原貌、差异化发展”的思路，将其建设成占地90亩、建筑面积约4.2万平方米的“汉阳文化创意产业园”。

桂北路汉阳灶文化创意产业园

2019年1月，由江岸区政府与中信建筑设计院利用平和包装厂旧址共同打造的青岛路“多牛世界”文创校园正式开放。

（武汉多牛世界公园未来将形成文化艺术、时尚设计、科技创意三大板块内容产业与人才聚集的新高地）

2019年下半年，江岸区将正式启用由武汉无线电厂旧址改造而成的“大智能无边界天空小镇创意产业园”。

天空小镇创意产业园效果图

目前，武汉市区仍有大量闲置的旧场馆、工厂，“文创园区”是一种改造利用的方式；而将这些旧建筑改造成体育场馆，可以解决城市内部运动空间不足的问题。

2006年成立于上海的Rock Park借助“运动”与“健身”的热潮，探索出一条体育与商业地产相结合的全新商业路径。它通过租赁、合作建设、改造等方式盘活存量资源，重点选择改造旧厂房、旧仓库、旧商业设施等用于群众体育健身。目前已运营场馆40余家，其中上海有20家。此外，在杭州、南京、苏州、无锡等城市也有多家Rock Park旗舰店在运营。或许未来，我们也能在武汉的老厂房里看到这样精心改造的体育场馆。

上海漕河泾 Rock Park 室内篮球场

老建筑的再利用，不仅仅是简单的旧建筑替换，而是将其重新融入到区域的城市更新发展中，以新的姿态适应和引领新时代的城市生活，串联起过去、现在与未来，成为留存情感记忆的具有时空深度的城市空间。

3.核心商圈多元化商业体系构建

伦敦温布利球场周边多元化商业体系的构建为新华路体育场改造提供了海外案例，而美国设计公司针对上海虹口足球场的改造规划则提供了即将实施的策略。

规划利用虹口足球场地处上海核心商务区北部，周边商业、文化街区人流密集，地铁交通便捷，毗邻鲁迅公园的多重优势，对足球场进行扩建改造，打造为兼顾体育活动、商业活动、公共活动空间的多功能综合体。

新增座位1.5万个，优化观众座位布局，使其成为观看足球比赛、大型演出的体育活动中心。

与公园相连，将公园景观延伸至体育场内武汉圣西罗足球俱乐部，形成公共活动中心

（新增商业及社区娱乐设施，高架公园通道贯通虹口大学区北侧文化区与南侧商业区，使体育场成为城市娱乐休闲中心）

与虹口足球场观众容量、城市区位、周边环境相似的武汉新华路体育场无疑可以参考和借鉴其改造策略，打造武汉版的新型城市体育服务综合体。

结论

对于武汉球迷来说，希望能够像以前一样在汉口中心观看自己喜欢的球队的比赛，赛后聚在一起喝一杯；

对于追星的人来说，也许将来他们就能在自己家门外看到喜欢的明星的演出；

对于房地产公司来说，在住宅市场面临调控、商业地产面临饱和的存量竞争时代，体育地产是否会成为新的突破点？

对于餐饮、休闲、购物、运动、健身、培训等业态而言，在传统商业项目已近饱和的情况下，以“场馆经济”为核心的城市体育服务综合体是否会成为新的蓝海？

新华路体育场未来的改造或许能给武汉带来惊喜。

（2018年1月，新华路体育场大雪纷飞。宝剑尚在，何时出鞘？）